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空き家問題

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空き家の問題イメージ

昨今、空き家が社会問題となっています。

 

空き家の問題がでる種類は賃貸、売却、二次利用物件、その他の4種類。

不動産賃貸での空き家問題
不動産会社管理での入居者募集中の空き家。
不動産売却での空き家問題
不動産会社管理での販売中の空き家。
二次利用目的の不動産による普空き家問題
所有者が管理の使用しない別荘など。
所有者管理での空き家問題
相続や住替えで利用しなくなった空き家

上記の中で社会問題になっているのが、最後にあげた所有者管理による売却も賃貸もしていない空き家問題があります。管理が出来ていない空き家です。

 

 

問題のある空き家発生原因

空き家の原因イメージ
賃貸、売却、二次目的用以外での所有者管理による売却も賃貸もしていない空き家が、増加傾向である事が問題視されているわけですが、その一般的な原因を上げてみます。

 

家を所有する高齢者が老人ホームや介護施設、子供宅などに転居することにより空き家となります。

いつか家に戻る事があるかもしれない、長年過ごしてきた思い出の自宅をそう簡単に処分出来ない等の思いもあり、空き家状態を続けてしまっている方が多く、今後、団塊世代でる前期高齢者を含めた高齢者によりこの問題は急激に増えていくことが予想できます。

 

相続

国土交通省調べで最も多かったのは空き家の過半数が「相続した」住宅であるということ。

 

 

空き家管理の大変さ

空き家の問題イメージ

住まないまま放置され、特に遠方や高齢などの理由で管理が行き届かない場合、家の腐朽、破損が進行し一気に老朽化が進むものです。

 

屋根や外壁、家の倒壊など危険につながりご近所への影響も出てくる問題となりますが、なぜ空き家になると老朽化のスピードが上がるものなのでしょうか?

 

理由

掃除

人が住まなくなれば当然お掃除もされません。毎日のように行われていたお掃除によりホコリやカビの除去となっていたものがたまることにより、ムシの発生や劣化の原因となります。

 

換気

窓の開け閉めや換気扇などの空気の流れ、入れ替えがないと湿気がたまります。
木造住宅などは特に湿気で木材を腐らせるので、被害がすすみやすいでしょう。

 

家の修復

雨漏りがあっても、壁のひびが出来ても住んでいれば、その都度修復作業が出来ます。
家の修復作業を放置することにより、より被害が広がっていく可能性が高くなります。

 

排水管の水

賃貸でも長く借りてがいなかったであろう判断にもなる下水のにおい。
水道が止まった状態だと、排水管の水が蒸発乾燥します。その為下水の汚臭や虫が上がってくるのです。

 

乾燥することで、排水管、給水管、ゴム栓と水回りのものが劣化していきます。

 

このような理由で空き家は老朽化を進めます。そうならない為のこまめなメンテナンスは大変です。

 

空き家 固定資産税

不動産を所有していると税金がかかります。
「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」がかかることになります。

 

平成27年度以前までは固定資産税・都市計画税は住宅が建っていれば、更地よりも「住宅用地の特例」という制度のお蔭で税金が安くなっていました。

 

しかし平成27年度の税制改正の大綱で、適正な管理がされていない空き家に対して、固定資産税・都市計画税の大幅な増税が出来ることとなりました。「空き家対策特別措置法」です。

 

その為、今後は空き家の家を所有するものは適正管理を行うか、解体するか、物件活用するかの選択を迫られこととなるでしょう。

 

空き家問題 解決策

空き家のコストイメージ

空き家は所有しているだけでお金がかかります。

 

お金をかけて維持した場合でも・・・

空き家の修繕、交通費、時間労力、外壁、庭、窓、室内などなどメンテナンスコストがかかり続けます。

 

お金をかけず放置すると・・・

特定空き家に認定されてしまうと固定資産税6倍、都市計画税が3倍となってしまいます。
命令違反で最大50万円の罰金。
放火などによる火災の不安。空き家は火災保険に入れない場合も多く、入れても事業用保険となったりとコストがかかります。
放置することにより、劣化もすすみ資産価値がかなり下がります。
相続から3年たってしまうと、その後売却をする際、譲渡所得の特別控除の特例が受けられなくなります。

 

解決策
ズバリ、売る貸すです。

 

 

まとめ

空き家を利用せず管理し続けるということは非常に困難であるという事がわかると思います。
もし相続や住替えなどで空き家を所有することとなった場合は、先送りすることなく、資産価値が高く評価されやすい早い段階での売却が有効です。

 

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