【マンション・一戸建て売却ガイド】損をしない為の一括査定徹底比較

少しでも高い額で不動産売却したい!売り出し価格の設定について

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家の売り出し価格イメージ

不動産売却を考え出したと同時にこの家をこのくらいの価格で売りたいなあという願望が発生するかと思います。

 

売出し価格はどう設定すれば成功するのでしょうか?迷いどころですね。

相場を知らずに低くすると明らかに損をするし、相場を無視した価格では売れずに負へと向ってしまう。
売り出し価格というのは非常に重要な事です。

 

売り出し価格の設定のポイント

スケジュールイメージ

後悔しない売り出し価格の設定のポイントはスケージュル立てにつきます。

 

繁忙期かいなかであったり、自分の持てる時間と相談しながら組み立て売却価格を決断することが好ましいすすめ方となります。

 

まずは、頼りになるの不動産業者を見つけたら、担当者と相談しながら、査定価格を参考に希望する価格と、最低価格のボーダーラインも決めておきます。
このくらいまでの期間はチャレンジ価格で挑み、反応によっては定めて置いた日程をめどに価格の見直しをするなど、予め予定を立てることにより、売り出し価格設定の失敗リスクは減ります。

 

不動産売却時の鑑定方法の種類

説明イメージ

不動産売却を行える不動産業会の宅地建物取引業者はお客さんに対して不動産の評価額や売買価格について、根拠を明らかにする義務があります。

 

根拠を伝える義務があるわけですから適切に物件を評価しなければなりません。
しかし全く同じ状態の不動産物件はないですから、本や商品の様に評価額を簡単には算出することは出来ません。
そこで、出来るだけ的確に、物件価値を算出する幾つかの鑑定方法が存在しています。

 

原価法

原価法とは、対象物件の土地の取得も含めて、仮にもう一度建てるとしたら、どのくらいの原価かを考え価格(再調達原価)を算出した後に、建築経過年数による価値の低下分を差し引いて(減価修正)、対象物件の査定価格の現在価格を割り出す方法です。

対象不動産価格=再調達原価−減価修正

 

建物の価値は通常築年数と比例して減少しますが、リフォームによって価値が上がる事もあります。

 

ちなみに、これまで2度の売却経験の中から感じた事は実際の現場では建物価格は築10年で半値、築15年にもなるとほぼ価値がないに等しく大雑把な算出となっていると思われます。

 

取引事例比較法

売却物件の類似した事例をベースにしながら、築年数や建物の状態、市場全体の動向など踏まえて調整して査定価格を割り出す手法です。
中古住宅の評価法として一般的です。

 

売却物件の特徴をよく理解したうえで、対象物件の近隣から多くの取引事例を収集し、評価額を算出していく手法。
感覚的な要素も大きい為、評価を出す人によって差が出る事も。

 

 

収益還元法

不動産物件を貸すと賃料を受け取ります。発生する賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。
将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合した評価額であり、主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる事が多い算出方法です。

 

 

1年間(大体は1年間)における純利益を還元利回りで割ることによって、収益価格を求める方法の直接還元法と、将来得られる毎月の利益と売却価格を現在価値に割引し、それらを合計して評価額を求める方法の直接還元法より精度の高いDCF法があります。

 

計算の簡単な直接還元法の計算式

対象不動産の収益価格=1年間の純収益 ÷ 還元利回り

主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。

 

不動産価値の加算

不動産物件の価値が上がる要因

 

道路の条件
道路は不動産価値に非常に影響します。ちなみに道路の価値は国税庁が毎年更新している路線価図で簡単に把握できます。

 

市場で取引される価格ではないので路線価が高い道路に不動産物件が接していればその物件が必ず高く売却できるとは限らないわけですが、不動産の価値は変動します。

 

ちなみに逆に価値を下げる例としては再建築不可物件や幅4mに満たない道路に接している物件であったり、建築基準法が大きくかかわります。

 

環境

物件の周辺にある施設。訴求力のある病院や、公園、スーパー、学校など

 

建物

築年数や建物の状況はリフォームによっては価値が高まります。

 

 

不動産売却時に査定をする必要性

査定イメージ

頼りになる不動産業者を見つけることは、数ある不動産業者の中から探し出すのは至難の業です。
一括査定サイトはは、自分の物件にあった業者さんとのマッチングをしてくれる活用すべき場です。

 

そして複数の査定額を一度に得られるという効率の良さ。
一括査定の利用によって相場を探れるツールで、大幅に手間を減らし不動産の価値を把握できます。

 

知識のないまま不動産価格を設定し、不適切な価格で不動産を売却しないよう心がけましょう。

 

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